Immobilien als Kapitalanlage - Sorgfältig auswählen
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, erwartet langfristig steigende Mieteinnahmen, Werterhalt - besser noch Wertsteigerungen - sowie eine gute Vermietbarkeit. Nicht alle auf dem Markt befindlichen Immobilien können all diese Kriterien erfüllen. Bei manchen ist sogar absehbar, dass sie sich langfristig zu Problemfällen entwickeln werden. Für den Kapitalanleger ist es deshalb wichtig, dass er sorgfältig auswählt und sich nicht von vermeintlichen Schnäppchen blenden lässt.

Immobilien als Kapitalanlage - Möglichst viele der folgenden Kriterien sollten deshalb positiv beantwortet werden
Die Immobilie ist für einen möglichst großen Kreis von potenziellen Mietern interessant: Winzige Ein-Zimmer-Appartements kommen nur für weniger zahlungskräftige Singles oder Studenten infrage, riesige Luxusherbergen nur für besonders Wohlhabende. Flexibilität ist gut: Lässt sich aus zwei kleinen rasch ein großes Zimmer machen - und umgekehrt? Ist die Wohnung senioren- und behindertengerecht?

Immobilien als Kapitalanlage - Standort mit Zukunft wählen
Firmen, die an dem Standort investieren, geplante Neubauten und eine gute Infrastruktur sprechen dafür, dass eine Kapitalanlage auch in 20 oder 30 Jahren noch interessant sein wird
Die Lage der Immobilie ist gut: Sowohl das nähere Umfeld sollte ansprechend sein, als auch der Ort: Eine schwache Wirtschaftskraft und steigende Arbeitslosigkeit etwa können ein Abwandern der Bevölkerung und damit ein Überangebot an Immobilien zur Folge haben

Immobilien als Kapitalanlage - Der Allgemeinzustand der Immobilie ist gut
Bei renovierungsbedürftigen Objekten sollten die Kosten kalkulierbar sein: Unentdeckte Altlasten oder versteckte Baumängel können diese in die Höhe treiben. Im Zweifel einen Experten (Gutachter) zu Rate ziehen
Zeitgemäßer Grundriss: Zu kleine oder ungünstig geschnittene Zimmer sind nachteilig - genauso wie so genannte gefangene Zimmer, die nicht über den Flur, sondern nur über einen anderen Raum erreichbar sind. Wenn sich allerdings der Grundriss mit vertretbarem finanziellen Aufwand ändern lässt und Lage sowie Preis angemessen sind, kann auch dies für Kapitalanleger interessant sein.

Immobilien als Kapitalanlage - Günstige Nebenkosten
Die meisten Nebenkosten zahlt zwar der Mieter. Aber: Je höher diese sind, desto schwerer ist eine Wohnung in der Regel vermietbar. Denn der Mieter interessiert sich für die Gesamtkosten. Kostentreiber sind zum Beispiel: schlechte Isolierung oder veraltete Heizanlagen.

Immobilien als Kapitalanlage - Das Wichtigste
Eine Immobilie, in der Sie unter keinen Umständen auch selbst wohnen wollten, kann kaum eine gute Kapitalanlage sein - denn es wird auch viele Mieter geben, die genauso denken wie Sie.

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Immobilienmarkt Schweiz - Die Schere öffnet sich
Artikel FAZ 10.04.2010 Von Jürgen Dunsch - Kein Preisverfall: In Zürich und anderen beliebten Wohnorten in der Schweiz sind Schnäppchenpreise für Immobilien kaum zu erwarten.

Immobilienmarkt Schweiz - Abkühlung auf Schweizer Immobilienmarkt
Schon Ende 2008 prognostizierten die Fachleute eine Abkühlung auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Nun scheint sie Wirklichkeit zu werden. „Insgesamt werden leicht steigende Leerstände und moderate Preisrückgänge den Wohnflächenmarkt 2010 charakterisieren“, schreibt die Großbank Credit Suisse.

Immobilienmarkt Schweiz -Preiswende - Thomas Rieder, Immobilienfachmann von Credit Suisse, erkennt schon jetzt „erste Hinweise auf eine Preiswende“. Dies ist bemerkenswert, sind doch Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen seit Jahren ständig teurer geworden. Aber in den vergangenen Monaten hat sich das geändert. Die Kunden zahlen nicht mehr einfach, was gefordert wird. Vielmehr öffnet sich eine Schere zwischen verlangten und gezahlten Preisen - dies vor allem bei Einfamilienhäusern. Deren Preise könnten in diesem Jahr um 2 bis 3 Prozent nachgeben, meint Rieder.

Immobilienmarkt Schweiz - Weitere Abschwächung
Der Druck auf die Preise kommt von mehreren Seiten. Neben stagnierenden Einkommen, wohl weiter steigenden Arbeitslosenzahlen und dem absehbaren Ende der tiefen Zinsen nennen Rieder und Marmet die abflauende Zuwanderung in die Schweiz. Die Einwanderer kamen in den vergangenen Jahren vor allem aus Deutschland. Aber 2009 wanderten netto noch 50 000 Ausländer in die Schweiz ein. Das war ein Drittel weniger als im Vorjahr.

Immobilienmarkt Schweiz - Gute Miet- und Kaufobjekte gefragt
Nach einer Erhebung des Bundesamtes für Wohnungswesen erhöhte sich bis Ende 2008 die Zahl der Haushalte stärker als das Wohnungsangebot; unter anderem eine Folge der im Vorjahr eingeführten Personenfreizügigkeit mit der EU. Die qualifizierten Deutschen unter den neuen Arbeitskräften suchten in erster Linie gute Miet- und Eigentumsobjekte. Was in der Region Basel für ein besseres Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sorgte, verschärfte in und um Zürich die schon bestehenden Engpässe vor allem bei Mietwohnungen. Vielfach bewarben sich mehr als 100 Interessenten um eine Wohnung.

Immobilienmarkt Schweiz - Baubewilligungen sinken
Die Zuwanderung absorbierte die starke Bautätigkeit, urteilt Rieder über den in den vergangenen Jahren beobachteten Bauboom in der Schweiz. Seit 2008 sinkt zwar schon die Zahl der Baubewilligungen, aber bisher steigt die Zahl der Neubauten. Und obwohl Rieder in diesem Jahr mit einem geringeren Angebot rechnet, wird seiner Einschätzung nach die Nachfrage noch stärker sinken. Bei den Ausländern muss noch eine spezielle Wanderungsbewegung in Rechnung gestellt werden. Sie ziehen zuerst in die Zentren und suchen dort ein Mietobjekt. Wenn ihr Aufenthalt länger dauert oder sie sich dazu entscheiden, auf Dauer zu bleiben, schwärmen sie auch in weiter entfernt liegende Gemeinden aus, vor allem dann, wenn sie an Immobilieneigentum denken. Diese Tendenz beobachte er vor allem bei Deutschen, sagt Marmet.

Immobilienmarkt Schweiz - Wiederentdeckung des Stadtlebens- und Wohnen
Bei Einfamilienhäusern beobachtet Rieder im Übrigen, dass diese stark an Attraktivität verlieren. Dies habe mit der „demographischen Falle“ zu tun: Viele der in die Jahre gekommenen Baby-Boomer suchen jetzt kleinere Wohneinheiten. Die Jüngeren ihrerseits werden immer weniger und wollen oftmals in die Häuser auch nicht einziehen. Dies hat mit der Wiederentdeckung des Stadtlebens wie auch mit der Tatsache zu tun, dass etwa die Hälfte der Häuschen im Grünen vor 1970 gebaut wurde und den Ansprüchen der heute Dreißig- bis Fünfundvierzigjährigen nicht mehr entsprechen.

Aber Vorsicht: Gerade in den bevorzugten Wohnregionen der Deutschschweiz wie Thurgau, Zürich und Luzern drohen keine großen und damit preisdrückenden Leerstände. Die Fachleute der Credit Suisse sehen auch 2010 nur „eine geringe Diskrepanz von Angebot und Nachfrage“.
Hohe Mieten

Immobilienmarkt Schweiz - Die Mieten sind in der Schweiz vergleichsweise hoch.
Um so attraktiver stellt sich weiterhin die Finanzierung von Wohneigentum dar. Zweijährige Hypotheken gibt es für weniger als zwei Prozent, fünfjährige sind für rund 2,5 Prozent zu bekommen. Da lohnt es sich zuzugreifen, zumal die Zinsen steuerlich abzugsfähig sind. Auf der anderen Seite berechnet das Finanzamt einen sogenannten Eigenmietwert, der dem Einkommen zugeschlagen wird.

Hier haben die Finanzpolitiker ein Füllhorn entdeckt. Allein in diesem Jahr steigen die Eigenmietwerte am linken Ufer des Zürichsees um 15 bis 20 Prozent, am rechten Seeufer, der Goldküste, sogar bis zu 30 Prozent.

Immobilienmarkt Schweiz - Deutsche, die in der Schweiz leben und arbeiten, können ungehindert Wohneigentum erwerben.
Anders sieht es beim Erwerb von Ferienimmobilien durch Ausländer aus. Hier greift immer noch die „Lex Koller“, die den Kauf durch Ausländerkontingente beschränkt. In diesem Markt zeichnet sich eine weitere Verschärfung ab. Immer mehr Tourismusgemeinden planen im Kampf gegen die „kalten Betten“ nämlich einen Vermietungszwang von Zweitwohnungen in den Zeiten, in denen sie nicht durch die Eigentümer genutzt werden.
Text: F.A.S.
Bildmaterial: dpa